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2014年11月

2014年11月30日 (日)

今年も残すところ約1ヶ月となりました 値下げ物件 価格交渉

今年も残すところ約1ヶ月となりました。

購入検討者様へのお話しとなります。

不動産市場では12月は、新物件が出るのが少なくなり、「年内に契約したい」物件や「年内に契約と引渡しもしたい」物件の値下げ物件が増えます。

また、上記の状況から価格交渉が可能なケースも増えます。

違う言い方をすると価格交渉して「大きな値引き幅」が獲得出来るケースも増えます。

来年のご相談でもお気軽にどうぞ。

メールでも電話でも対応をさせて頂きますので、ご連絡をお待ちしています。

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2014年11月29日 (土)

平成27年/2015年 相続税改正のポイント

先日、三井住友銀行のセミナーでも勉強した『平成27年/2015年 相続税改正のポイント』についてです。

見やすい資料を別でもらいました。

Photo

↑基礎控除額が下がります(クリックすると大きくなります)

Photo_2

↑税率構造の変更となります。

Photo_3

↑「小規模宅地の特例」の改正となります

以前より少ない額の相続でも相続税が掛かる可能性のある方が増えます。

現金で相続するより不動産で相続するほうが良いメリットは『実際の売買金額より評価額が低く設定される』為、同じ額の資産でも低い金額の評価額となる為に、節税効果が期待できます。

現金を不動産に変えたら、相続税が無税(非課税)になるケースも有ります。

皆さん条件はそれぞれ変わるので、詳しくはお尋ねくださいますように、宜しくお願い致します。

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2014年11月28日 (金)

紅葉 京都市東山区 禅林寺/永観堂 

一昨日の定休日は紅葉狩りに京都の東山にある『禅林寺/永観堂』へ。

Photo_2

↑総門

Photo

↑お庭

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↑お庭

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↑画仙堂

Photo_5

↑放生池と弁天島

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↑多宝塔

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↑釈迦堂

ちょうど見頃で綺麗でした!

芦屋市または西宮市から見に行くには、JRに乗って「京都駅」で降りずに次の「山科駅」まで乗って、京都地下鉄の「山科駅」から乗って「蹴上駅」で下車して徒歩が良いかと思います。

南禅寺の境内を通って、禅林寺/永観堂まで徒歩で15分前後です。

昼間は南禅寺の紅葉も綺麗ですが、夜のライトアップは今回行った禅林寺/永観堂がお勧めです。

一つ前のブログで、京都市山科区のJR山科駅前の中華料理店『珉珉 山科店』を書きましたが、帰りにここで食べました。

Photo_8

↑周辺地図(クリックすると大きくなります)

Photo_9

↑境内の地図(クリックすると大きくなります)

↓禅林寺/永観堂の公式ホームページ

http://www.eikando.or.jp/

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珉珉 山科店 京都市山科区にある老舗中華料理店 JR「山科駅」のすぐそば

昨日はYaohoo!ブログに『珉珉 山科店 京都市山科区にある老舗中華料理店 JR「山科駅」のすぐそば 』を書いたのですが、当ブログでその事のお知らせを書くのを忘れていました。

大変申し訳有りません。

Img_0

↑こんな外観のお店です

お手数ですが下記からご覧頂きますようにお願いします。

↓Yaohoo!ブログ

http://blogs.yahoo.co.jp/sammy3270/35520415.html

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2014年11月25日 (火)

芦屋市の紅葉 阪急「芦屋川駅」の北側の開森橋 県立芦屋高校前エースホームからの桜とイチョウ

芦屋市内中心部の紅葉がピークを迎えています。

S

↑昨日撮影(クリックすると大きくなります)

阪急「芦屋川駅」の北側、「開森橋」から芦屋川上流と六甲山(城山と鷹尾山)の眺望。

芦屋川沿いは海の近くから六甲山の手前まで、どこも紅葉ががあり散歩するにはオススメです。

Photo_2

↑本日撮影

エースホーム前から県立芦屋高校を望む。

県立芦屋高校の桜が紅葉して落葉してくると、街路樹のイチョウが色づいてきます。

弊社前の南北の道路のイチョウ並木もこれから見頃ですよ♪

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2014年11月24日 (月)

神戸ルミナリエ 平成26年(2014年)12月4日・木曜日~15日・月曜日まで開催! 第20回目 神戸市のクリスマス「前」イベント

神戸ルミナリエが今年も、平成26年(2014年)12月4日・木曜日~15日・月曜日まで開催されます。

阪神淡路大震災犠牲者の鎮魂の意を込めるとともに、都市の復興・再生への夢と希望を託したイベントです。

今回で20回目、来年の1月17日で震災から20年になります。

Photo_6

↑リーフレット表面(クリックすると大きくなります)

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↑リーフレット裏面(クリックすると大きくなります)

見に行かれたら、募金もお忘れなく!

↓神戸ルミナリエの公式ホームページ

http://www.kobe-luminarie.jp/

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2014年11月23日 (日)

11月24日(月・祝)も通常通り営業します! 西宮市の夙川公園では紅葉が見頃となりました♪

この3連休の最終日、明日の11月24日(月・祝)も通常通り営業します! 

物件内覧や各種ご相談などお気軽にどうぞ。

~~~~~ 話しは変わりまして・・・ ~~~~~

西宮市の夙川公園では紅葉が見頃となりました♪

Photo_2

↑阪急夙川駅の北側にあるこおろぎ橋

Photo_3

↑全国に「こおろぎ橋」って多いのですがコオロギが鳴くのではなく、「清ら木」―神様が降臨なさると昔の人が信じた―神聖な木が橋のたもとにあったのが由来だとか・・・

Photo

↑夙川に注ぐ久出川

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↑こおろぎ橋の少し上流側にあります

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2014年11月22日 (土)

三井住友銀行 税理士セミナー 銀行セミナー 住宅ローン 生命保険

一昨日となりますが三井住友銀行/岡本ローンプラザへ『税理士セミナー&銀行セミナー』を受けてきました。

001

↑クリックすると大きくなります

002

↑改正された相続税について学びました(実物は複数ページの冊子です) 

003

↑景気動向について(実物は複数ページの冊子です)

004

↑日銀の政策金利と長期金利

005

↑金利の推移

006

↑住宅ローンについて

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↑手数料等について

008

↑生命保険の見直しについて

今回は、改正される相続税や生命保険の見直しについてが非常に勉強になりました。

詳しくはお気軽にご相談ください。

ご相談のみでも結構です。

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2014年11月21日 (金)

天下一品 西宮市 ららぽーと甲子園店 こってりラーメン 屋台の味

本日はYahoo!ブログに『天下一品 西宮市 ららぽーと甲子園店 こってりラーメン 屋台の味』を書きました。

Photo

↑店舗外観

フードコート内にあるお店です。

Photo_2

↑今回は「こってり味」ではなく「屋台の味」を食べました。

大変お手数ですが詳細につきましては、下記のYahooブログからご覧頂きますようにお願いします。

↓Yahooブログ

http://blogs.yahoo.co.jp/sammy3270/35510526.html

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2014年11月20日 (木)

芦屋ブランド食べつくしグランプリ 2014年(平成26年)10月25日(土)~11月24日(月)

芦屋ブランド食べつくしグランプリが2014年(平成26年)10月25日(土)~11月24日(月)の期間で開催されています。

S11

↑パンフレット(クリックすると大きくなります)

開催店を多く回った方に各種商品がもらえるという企画です。

S12

↑地図

芦屋市内の47店舗となります。

S13

↑こんな店舗や・・・

S14

↑こんな店舗でやってます

ワタクシは入賞できるほどは外食していないので、これを見て気になるお店をマイペースで回ってみたいと思っています。

「頑張ってお店めぐりをしよう!」と思われた方には、残り期間が短くて申し訳有りません。

芦屋ブランド食べつくしグランプリの公式ホームページ

http://ashiya-gp.com/

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2014年11月18日 (火)

西宮不動産情報回 西宮市の不動産業社が中心となり集まる情報交換会

昨晩は西宮市の不動産業社が中心となり集まる情報交換会の『西宮不動産情報回』がありました。

Sdscn3298

↑こんな雰囲気です

年に3~4回あり10年以上続く会で、ワタクシ10年ぶりくらいに持ち回り幹事を務めさせて頂きました。

今回は42名の出席で阪神「西宮駅」から北へ7分ほど歩いた所にある、広東料理の『雅園 西宮』さんで開催させて頂きました。

小さな不動産会社(弊社です)の者も大手仲介会社の店長と、真剣な討論をさせて頂きました。

他とエリアと比べると仲良く情報交換をしているエリアで、みなさんちゃんとお客様に対して真面目に商売されているメンバーのはずです。

頂いた物件情報を、どんどん発信していきます!

↓広東料理 雅園 西宮

http://tabelog.com/hyogo/A2803/A280301/28004844/

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2014年11月17日 (月)

第2回 不動産研修セミナー 岸博幸氏講演

今日は『第2回 不動産研修セミナー 岸博幸氏講演』に行きます。

Photo_3

↑クリックすると大きくなります

お客様に良きアドバイスが出来るように勉強してきます。

また、今晩には西宮市内の不動産会社が中心として集まる『西宮 不動産情報回』が、ワタクシが幹事で開催されます。

上記2つの詳細はまたブログで書きますので、今日はこの辺で・・・。

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2014年11月16日 (日)

ふるさと納税 同じ税金を払うなら「ふるさと納税」で商品をもらおう!

『ふるさと納税』という形で税金を納めると、その市町村から商品をもらえる制度が始まっています。

都道府県・市区町村に対する寄附金のうち、2,000円を超える部分について、一定限度額まで、原則として所得税と合わせて全額が控除されます。

なお、所得税・住民税から寄附金控除の適用を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

ワタクシも今年の収入に対して適する金額を税理士さんに聞いて、「ふるさと納税」をする事にしました。

↓総務省のホームページ

http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/080430_2_kojin.html

Photo

↑上記ホームページのイメージ

ワタクシは下記から商品を選んで納税しました。

↓ふるさと納税でもらえる商品ランキング

http://www.furusato-tax.jp/

Photo_2


↑上記ホームページのイメージ

一度チェックしてみてはいかがですか?

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2014年11月15日 (土)

西宮船坂ビエンナーレ2014 西宮市の船坂で開催♪

先日六甲山を登山して有馬温泉から乗ったバスで、この会場の近くを通って気になっていました。

西宮市の六甲山の北側の坂では『西宮船坂ビエンナーレ2014』が開催されています。

Photo

↑ホームページのイメージ

海外と日本国内から集まった24組の作家がアートを出展しているそうです。

時間を作って行ってみたいです。

よろしければ一度ホームページをチェックしてみてください。

↓西宮船坂ビエンナーレ2014の公式ホームページ

http://funasaka-art.com/

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2014年11月14日 (金)

たじま屋 深江本店 阪神電車「深江駅」近くの七輪の炭火で焼く焼肉屋さん

今日は『Yahooブログ』に「たじま屋 深江本店 阪神電車「深江駅」近くの七輪の炭火で焼く焼肉屋さん」を書きました。

Photo

↑阪神電車「深江駅」の近くの庶民的な雰囲気の焼肉屋さんです

Photo_2

↑お味は炭火焼で本格的です

大変お手数ですが詳細につきましては下記の『Yahooブログ』からご覧頂きますようにお願いします。

↓Yahooブログ

http://blogs.yahoo.co.jp/sammy3270/35499582.html

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2014年11月13日 (木)

売主・買主との直接取引 売却・購入 仲介手数料不要 お得なの?

①ネットや新聞の折り込み広告を見ると「売主からの直接販売につき仲介手数料不要」と書かれている物件もあります。

→物件を購入する際の仲介手数料が不要という事のアピールです。

②「売却物件募集中」という広告の中に、「弊社が買主につき仲介手数料不要」という広告もあります。

→物件を売却する際の仲介手数料が不要という事のアピールです。

こういったケースは本当に「お得」なのでしょうか?

不動産はを「見て」「お金の相談をして」「実際の支払い・引渡し・登記」と全て「人」の手間が必要です。

①の売主からの直接販売の場合は、仲介ではないので仲介手数料は不要ですが、「人の手間」は仲介と同じように必要です。

では「人の手間に対する対価」はどうやって捻出されているかというと物件価格にその手間代含まれます。

ですからその分が「お得」なのではなく、「仲介手数料に相当する人の手間代は物件価格に含まれている」というのが正解です。

売主直売物件と仲介の物件を比較する時は、仲介物件に約3%(強)の手数料をプラスして、どちらがお得な物件か?を検討するのが正しい比較方法です。

現在、色々な商品で消費税込みと消費税別のお店が混在します。

その2者の比較検討をする場合と同等と言いましょうか?

②の場合も同じく、仲介手数料は不要ですが「人の手間」は必須で、仲介手数料は不要でも、買い取り価格は人の手間代や金利・利益を差し引きますので、仲介で売却するよりかなり安い買取額になります。

「仲介手数料不要」=「お得」ではありませんのでご注意を!

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2014年11月11日 (火)

芦屋VEGE CAFE ZERO(アシヤベジカフェゼロ) 芦屋市大東町でイタリアンを食す

今日は『関西の不動産屋がおすすめするうまいもんブログ』に“VEGE CAFE ZERO(アシヤベジカフェゼロ) 芦屋市大東町でイタリアンを食す”を書きました。

Photo

↑クリックすると大きくなります

エースホームのホームページトップの一番下の右側にバナーがあり、クリックすると開きます。

Photo_2

↑これは何かな?

こんな料理を食べました!

詳細につきましては大変お手数ですが、下記からご覧くださいますようにお願いします。

↓関西の不動産屋がおすすめするうまいもんブログ

http://blog.goo.ne.jp/gourmetkansai/e/f49e7b5c7de2d33ecee08ae91fe22c8c

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2014年11月10日 (月)

甲山大師 神呪寺 紅葉の見頃となりました 西宮市のお寺 北山貯水池

本日、物件写真を撮りに行っていて、お寺の前を通り掛かったので立ち寄りました。

Photo

↑「甲山大師 神呪寺」本堂への階段

Photo_2

↑山門

結構散ってました(涙)

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↑お庭の池と紅葉

Photo_4

↑すぐ近くの北山貯水池

逆光で残念な写真となりスイマセン。(本当はもっと綺麗です)

芦屋市・西宮市の紅葉は来週末までが見頃かと思います。

このお寺の近くの甲山森林公園と北山公園もお勧めスポットです。

↓甲山大師 神呪寺のホームページ

http://www.ne.jp/asahi/kabutoyama/kanno-ji/

↓地図

Photo_5

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2014年11月 9日 (日)

兵庫県芦屋市 南海トラフ巨大地震に関する被害想定

昨日書いた西宮市分に引き続き、芦屋市の「南海トラフ巨大地震に関する被害想定」です。

Photo

↑クリックすると大きくなります

最高水位は3.7mで最短到達時間112分となっています。

Photo_2

↑クリックすると大きくなります

芦屋市の津波浸水想定図です。

意外なのが南芦屋浜や芦屋浜に被害予想は無いです。

臨港線の北側の海抜(標高)の低いところが1mまでの被害予想です。

↓芦屋市の防災マップ

http://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/documents/mapura.pdf

非常時の避難場所などご家族でご確認しておいてください。

↓芦屋市のホームページ(南海トラフ巨大地震に関する被害想定)

http://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/nannkaitorafuhigaisoutei.html

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2014年11月 8日 (土)

兵庫県西宮市 南海トラフ巨大地震津波浸水などの被害について

弊社では西宮市の南部エリアの物件(南部エリアの芦屋寄りの西側エリア)も取り扱っていますが、南海トラフ巨大地震津波浸水などの被害の出る可能性があるエリアになります。

Photo

↑クリックすると大きくなります

最高津波水位と最短到達時間の表です。

私個人の感想とすれば人命に最大高さ3.7mで到達時間2時間弱ですから、備えと対策をすれば人命は問題ないかと思うのですが・・・。

Photo_2

↑クリックすると大きくなります

津波浸水想定図です。

Photo_3

↑津波ハザードマップ

津波ハザードマップです。

家族で避難する場所・連絡方法を決めていたり、非難袋を準備するなどの準備はお願いします。

↓西宮市のホームページ/にしのみや防災・安全ガイド (くらしの情報)

http://www.nishi.or.jp/navi/ln_0011100000.html

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2014年11月 7日 (金)

阪急/芦屋川駅→六甲山最高峰→有馬温泉へ登山 芦屋の同業者さん達と大人の遠足

一昨日の定休日は芦屋の同業者さん達と、阪急/芦屋川駅→六甲山最高峰→有馬温泉へ登山に行きました。

Photo_4

↑阪急/芦屋川駅

駅の北側で集合。

Photo_5

↑高座の滝

ここから本格的な登山道です。

Photo_6

↑風吹岩からの眺望(クリックすると大きくなります)

芦屋市内がよく見えます。

Photo_8

↑六甲山最高峰の手前からの眺望

大阪湾一望です。

Photo_7

↑12人全員で登頂!

脱落者もなく無事登頂しました。

Photo_9

↑有馬温泉に到着

紅葉が綺麗です。

Photo_10

↑かんぽの湯

金泉に入浴♪

Photo_11

↑土産店

Photo_12

↑有馬川

芦屋へ帰るのに一番最短距離なのは芦有ドライブウェイを通るバスなのですが、今年8月の台風による豪雨の影響で通行止めになっており、西宮市内へ行く「やまなみバス」で帰りました。

皆様、お疲れ様でした!有難う御座いましたm(__)m

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2014年11月 6日 (木)

しゅわしゅわ 酒和食彩 ShuwaShuwa 阪神「芦屋駅」北側すぐで500円ランチを食す

今日は“Yahooブログ”に『しゅわしゅわ 酒和食彩 ShuwaShuwa 阪神「芦屋駅」北側すぐで500円ランチを食す』を書きました。

Photo

↑500円の焼魚定食や・・・

Photo_3

↑お刺身定食を頂きました!

詳細につきましては下記の“Yahooブログ”から、お手数ですがご覧頂きますようにお願いします。

↓Yahooブログ

http://blogs.yahoo.co.jp/sammy3270/35486416.html

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2014年11月 4日 (火)

ゼファー夙川香櫨園 西宮市堀切町のマンション 平成20年3月築

本日は西宮市堀切町のマンション『ゼファー夙川香櫨園』をご紹介します。

阪神「香櫨園駅」徒歩7分の平成20年3月築の内外美麗な物件です。

Zefashukugawa1

↑建物外観(南東側より)

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↑建物外観(東側より)

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建物外観(西側より)

Zefashukugawa4

↑エントランス

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↑ロビー

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↑駐車場入口

Zefashukugawa7

↑駐車場内

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↑間取り図

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↑玄関周り

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↑リビングと和室

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↑リビングダイニング

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↑LDK

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↑キッチンよりLDと和室を望む

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↑キッチンよりダイニングを望む

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↑リビングダイニングからの眺め

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↑オートロックと床暖房の操作パネル

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↑和室

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↑洋室6.5帖

011

↑洋室5.8帖

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↑洗面室

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↑お風呂

014

↑トイレ

空室ですのでお気軽にご内覧ください♪

↓物件情報の詳細ページ

http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/14049dat.html

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2014年11月 3日 (月)

芦屋バル 平成26年(2014年)11月8日(土)に芦屋市でバルが開催されます♪

平成26年(2014年)11月8日(土)に芦屋市内で“芦屋バル”が開催されます♪

S

↑クリックすると大きくなります

当日券は4枚綴りで4,400円で、前売り券は4,000円でオトクです。

Photo

↑クリックすると大きくなります

知らないお店を試してみる良い機会なのでは?

↓芦屋バルの公式ホームページ

http://ashiyabar.jimdo.com/

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2014年11月 2日 (日)

この3連休の最終日の11月3日(月・祝)も通常通り営業します♪ アンリ・シャルパンティエ芦屋本店が昨日リニューアルオープンしていました!

この3連休の最終日、11月3日(月・祝)も通常通り営業します♪ 

物件内覧や各種ご相談などお気軽にお申し付けください。

阪神/芦屋駅北川にあるアンリ・シャルパンティエ芦屋本店が、昨日リニューアルオープンしていました!

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↑店舗外観(南側より撮影)

全体が茶系色のシックな雰囲気になりました。

西側の出入口が無くなり、南側の出入口のみとなりました。

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↑店内の雰囲気

時間が無くて外から見ただけですが、喫茶スペースが増えているようです。

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↑店頭のメニュー(クリックすると大きくなります)

左側の通常メニューと右側の限定メニューがあるようです。

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↑店頭のメニュー(クリックすると大きくなります)

通常メニューの左側には名物のクレープ・シュゼットも有りました。

多分満席だったと思います、また時間のある時に伺いたいと思います♪

↓アンリ・シャルパンティエのホームページ

http://www.suzette-shop.jp/henri/

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2014年11月 1日 (土)

住まいの給付金 消費税の増税に対する住宅購入に対する施策 国土交通省

昨日、今年に中古マンションをご購入頂いたお客様からメールが届きました。

「住宅ローン控除」は利用出来ると聞いていましたが、「住まいの給付金」は利用できないんですか?というご質問。

「住まいの給付金」とは、消費税の増税に対する住宅購入に対する施策です。

消費税増税で5%→8%になった負担増部分を、「給付金としてお支払いします」というもの。

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↑クリックすると大きくなります

一定の条件をクリアすれば給付金を受け取れます。

ご質問を頂いたお客様の場合は、下記2点で残念ながらご利用頂けませんでした。

①中古物件の売買の場合は売主様が以前からお住まいだった物件が大半です。

以前からお住まいだった方は不動産業者などではなく個人で、個人の方の売却物件に関しては非課税で消費税は掛かりません。

個人の方の物件を業者が買い取ってリフォームなどをして再販している物件は消費税の課税対象となり内税が掛かっており、「住まい給付金」の対象物件となります。

(インターネットやチラシ等の不動産広告を見た時に、「非課税」や「内税」などは書かれていないので、担当者に聞かないと分からないケースがほとんどですが・・・)

②収入による制限で対象外となります。

例えば年収450万円以上であれば対象外となります。

(実際の金額は個人により変わるので、ちゃんと確認と計算することが必要です。)

また、建物部分には消費税が課税されますが、土地部分は消費税は非課税です。

例えば土地価格1000万円で建物価格1000万円の物件なら消費税額は80万円です。

(上記で言いますと物件総額は2080万円となります。)

詳しくはお気軽にお尋ねください!

↓「住まいの給付金」のホームページ(国土交通省)

http://sumai-kyufu.jp/

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