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2011年6月

2011年6月30日 (木)

newJR大阪駅 伊勢丹 ルクア大阪 大丸 焼肉・叙々園

ゴールデンウィークにJR大阪駅がリニューアルされてから、7~8回くらい乗換えなどで乗降したのですが、昨日初めてゆっくりと見て来ました。

JR大阪駅の南側の大丸がリニューアルされて、北側に伊勢丹とルクア大阪が新装オープンしました。

伊勢丹とルクア大阪の出来た場所は、長年JR大阪駅を利用していますが、元々は何が有ったんだろうと不思議に思いました。

仕事中はほとんどデジカメを持ち歩いていますが、休日はかなり”手ぶら”なのでデジカメは持っておらず、写真はあまり無い事をご了承ください。

7月1日から初バーゲンだからか、アパレル関係のショップなどはそこそこの数のお客様でしたが、飲食店のフロアーの混雑は凄かったです。

伊勢丹とルクアはフードフロアーが続いています。

Photo_2

↑“焼肉 叙々園”(携帯のデジカメ撮影の為、画像が悪いです)

一番凄かったのは関東で有名な“焼肉 叙々園”です。

午前11時30分に店頭のメニューを見ると・・・

Photo

↑ランチの受け付けは終了(驚)

こんな凄いとは知りませんでしたが、午前10時30分から店頭で予約が開始されて、その時点で申し込んで午前12時30分の席が取れたという状況です。

2人でサービスランチと焼肉ランチと冷麺を注文しましたが、CPを考えればサービスランチが一番オトクだと思いました。

↓“焼肉 叙々園/ルクア大阪店”のホームページ

http://www.jojoen.co.jp/shop/jojoen/rukua/menu.php

人気店は混雑状況をチェックして行きましょう♪

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2011年6月28日 (火)

賃貸物件

本日は紹介のお客様が賃貸物件をお探しという事で、物件紹介をさせて頂きました。

(弊社ではホームページでは賃貸物件を掲載しておらず、紹介のお客様中心に賃貸営業をやっております。)

ポータルサイトサイト掲載の他社さんの物件を3件ほどチェックされて、その物件を紹介して欲しいと言われました。

3件とも物件確認すると成約済みでした。

たぶん、下記だと思います。

ポータルサイトに物件掲載すると2週間くらいから1カ月くらいで、情報更新しないと非掲載となります。

成約してもその期限が過ぎるまで、情報を非掲載(成約済み)にしないのだと思います。

従って掲載後1週間で成約済みになっても、残りの1週間から3週間くらいは成約済みなのに、物件情報が公開されたままという状況なのです。

本日の“○日新聞”の夕刊には、“○ンキホームは宅建業法違反で22日間の業務停止になった”との事。

上記は賃貸メインの業者ですが、賃貸業者の業務停止が多く思います。

信用ある商売を望みます。

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2011年6月27日 (月)

更地の土地と古家付の土地

本日はあるお客様からのご相談に対するお話しです。

土地を購入するなら“更地の土地”(建物の無い土地だけの物件)が、解体費用が不要で良いように思われるでしょうか?

“古家付の土地”にもメリットが有ります。

建物(住宅)が建っていて“住宅用地”として認められれば、小規模住宅用地なら固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1になります。

↓芦屋市役所/土地の評価と特例処置

http://www.city.ashiya.lg.jp/kazei/koteisisan_tochi.html

また、条件により計算が煩雑なのですが、不動産取得税も安くなります。

↓All About/住宅用土地における税額軽減の特例

http://allabout.co.jp/r_house/gc/25798/4/

具体的な物件をサンプルに説明させて頂いた方が良いのですが、“古家付の土地”が有利なケースは御座います。

古家の解体費用は木造で坪単価3万円前後、RC造や鉄骨造で坪単価5~6万円前後くらいでしょうか?

土地をお探しの方は、“更地”も“古家付”も両方チェックして頂く事をお勧めします。

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2011年6月26日 (日)

芦屋市 ホームページで検索 埋蔵文化財包蔵地

不動産売買をする際には、その物件が存在する場所の色々な法規制などを市役所や法務局・水道局などで調べます。

調査する中で「“埋蔵文化財包蔵地”というエリアに該当していないか?それによって建築時期の制限を受けないか?」といった事も調べるのですが、芦屋市のホームページでチェックできるようになりました。

↓芦屋市役所ホームページ/埋蔵文化財包蔵地検索

http://www.city.ashiya.lg.jp/gakushuu/maizoubunkazaikensaku.html

売買等には全く関係の無い方も、「市内のどのあたりに“埋蔵文化財包蔵地”が有るのか?」と一度見てみるのも面白いかも知れません。

過去に該当エリアの土地を売買した事が有り、試掘などで半年間その土地を触る事が出来なかった事等が有りました。

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2011年6月25日 (土)

リフォームのご相談もお気軽に!

最近の話しです。

物件を契約頂いた後にお客様がリフォームの見積もりを、弊社と別の会社の2社に依頼されました。

総額200万円~300万円のリフォームの見積もりだったのですが弊社の見積額と別の会社さんの見積額で約2割の差額が有りました。

仮に工事代が250万円なら50万円も弊社の見積額が安かったのです。

その別の会社とは新聞折込広告を1~2週間に1回入れている阪神間で数軒の支店がある有名なリフォーム屋さんです。

2割の差額が何故発生するかといいますと大きくは下記でしょうか?

“各種広告などの宣伝広告費”

“下請けを使った直接施工でない経費”

“営業マンの経費”

といったところです。

弊社が必ず安いとは限りませんが合見積もりでも結構ですので、お気軽にリフォームのご相談をしてください!

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2011年6月24日 (金)

むら玄 蕎麦 涼を求めて芦屋市奥池へ

“蕎麦”繋がり“ミシュラン”繋がりで、芦屋市奥池南町の蕎麦屋さん「むら玄」をご紹介します。

急に暑くなりましたが、涼を求めて芦屋市内から芦屋川に沿って奥池方面へ・・・。

芦有ドライブウェイの芦屋ゲート手前、「芦屋カンツリー倶楽部」ゴルフ場方面へ左折すると芦屋川沿いに一軒家の蕎麦屋さん「むら玄」があります。

Photo

↑建物外観

芦屋市内よりも標高が高く、気温が3~5度低く涼しいです。

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↑木をふんだんに使用した店内

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↑自席からのお庭の眺め

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↑お庭の中の席も・・・

Photo_10

↑お庭からは芦屋川の清流が望めます

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↑メニュー(クリックすると大きくなります)

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↑お酒とアテのメニュー

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↑出し巻き

出汁が効いていて美味しかったです。

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↑ざる蕎麦

もり蕎麦1000円とざる蕎麦1100円の違いって、関東の方はよくご存じで、関西の方はご存知でない方が多いのでは・・・?

海苔が付くのがざる蕎麦です。(100円アップですね)

Photo_4

↑にしん蕎麦

にしんが「ほろり」とやわらかく美味しかったです。

Photo_11

↑〆はやはり蕎麦湯で・・・

蕎麦湯だけをお茶代わりに飲む“ツウ”もおられますね。

服飾デザイナーの“コシノヒロコ”さんのご主人様が経営されているそうです。

“コシノヒロコ”さんはすぐ近くの奥池町にお住まいですね。

ミシュランも認める芦屋市内から車で10分~15分の別天地です。

夏にピッタリだと思います。

店名:むら玄

住所: 兵庫県芦屋市奥池南町1-20

交通手段: 阪急「芦屋川駅」から「奥池」または「有馬温泉」行きのバスで約10分~15分

「芦屋ゲート」バス停から徒歩1分

営業日:11:30~15:00

定休日:月曜日

電話:0797-25-0232

地図:コチラをクリック

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2011年6月23日 (木)

芦屋花火大会 2011芦屋サマーカーニバル花火ショー

今日は暑かったですね。

芦屋市・西宮市では今年初めて気温が30度を超えたのではないでしょうか?

暑さで“芦屋花火大会 2011芦屋サマーカーニバル花火ショー”は何月何日の開催だったかと思い出して調べると、ちょうど1ヵ月後の7月23日(土)開催でした。

↓芦屋花火大会協議会ホームページ

http://www.ashiya-hanabi.com/

去年までは無料席で観覧していたのですが、花火だけではなく“音や音楽”も合わせて楽しむ仕掛けの花火だと理解して、今年は有料席で見る事にしました。

早速(笑)ローソンにてチケット購入しました。(ローソンは事務所の2軒隣りなので・・・)

↓一番安い砂浜観覧席です。大人1人1000円で、子供は無料です。

Sdscn0274

売り切れる前に購入してください♪

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2011年6月21日 (火)

“会員登録”と“希望条件登録”のメールを頂きありがとうございます

本日は“会員登録”と“希望条件登録”のメールの合計3件を頂きまして、有り難う御座います。(午後5時現在)

YAHOO!ニュース↓「上向きの動き」景気判断、4か月ぶり上方修正

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110620-00000935-yom-bus_all

景気が上向きなせいでしょうか?

本日“会員登録”して頂いたお客さまで、登録して頂いた前後に電話でもお話しさせて頂いたお客様がおられたのですが、メールアドレスの綴りを間違って送信されていました。

電話で話したからこそ判ったのですが、それが無ければ「エースホームって返信メールを返して来ない・・・」となるところでした。

色々なサイトの中には返信メールで2回メールアドレスを記入する欄を設けて、アドレス記入の間違えを減らすように対策されているサイトも有ります。

弊社サイトもそんな風にすれば、アドレスの入力間違いを減らす事が出来るかも知れませんが、お客様にとっては手間が増える訳でそれも考えてしまいます。

弊社では営業当日の営業時間内に頂いたメールはその日中に、それ以降の時間に頂いたメールは翌朝の午前中には返信しています。(休日を除く)

違う言い方をすれば24時間以内には必ず返信していますので、24時間以内に返信が無い場合は、その旨をメールか電話でご連絡ください。

お手数ですが、宜しくお願い致します。

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2011年6月20日 (月)

芦屋川 蛍 芦屋市 ほたる

昨晩、芦屋川の“蛍”鑑賞に行きました。

阪急「芦屋川駅」を北へ200mほど上がった「開森橋」の左岸をさらに約150mほど北へ上がり、道なりを右へ「大僧橋」を渡って50mほどで右側に「山芦屋公園」が有ります。

その「山芦屋公園」内を芦屋川沿いに北へ50~100m歩くと川面に“蛍”が飛んでいます。

「ぱっ」と見て20~30匹は飛んでいたでしょうか?

そこに行くまでの下流では「ぱっ」と見て1~3匹が飛んでいるのを見ましたが、やはり多いほうがいいですね。

素人では写真撮影は無理なので写真は有りませんが、幻想的な雰囲気で綺麗でしたよ~。

↓現地への地図です(クリックすると大きくなります)

Photo

時間は午後8時過ぎでした。

日によって見られたり・見られなかったり、時間によりけりもあるようなので、見られなかった場合はご了承ください。

オススメです♪是非一度見に行ってください!

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2011年6月19日 (日)

グーグルマップの見方の一部紹介

弊社ホームページ掲載物件には地図のグーグルマップを付けていますが、本日お話しさせて頂いた方に「見方が解らない」と質問されました。

グーグルマップは、物件の有るポイントに立った位置で北を向いています。

マップ上に有る“N”のマークをクリックして動かしてもらえば(回してもらえば)、360度回転して物件をチェックして頂く事が出来ます。

例えば下記“芦屋市山手町4180万円のマンション”の一例です

↓赤丸の部分をクリックすると・・・

Photo

↓詳細情報ページが開きます

Photo_2

↓上記ページを下にスクロールすると下記のグーグルマップが出てきます

Photo_3

開いたままの状態ですと右側の写真は北側を向いており、残念ながら物件の方向に向けるという設定は出来ていません。

“N”のマークをクリックして動かしてもらえば(回してもらえば)、360度回転して物件をチェックして頂く事が出来ます。

どの方向に物件が有るかは、物件写真と比較しながらチェックしてください。

ご不明な点が有りましたら、遠慮なくお尋ねください!

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2011年6月18日 (土)

推す ジレンマ

先週の土曜日に出た新物件を今日にご覧頂く約束をお客様としていました。

しかし、先日の火曜日に別のお客様から購入申込みが入り、本日契約済みとなりました。

先週も似た話しが有りました。

新規に販売されて1週間以内に購入申込みが入る事も、それ相応の確率で有ります。

「早くご覧ください」「早く申し込んでください」と言うのは高い買い物ですから、営業の立場からもどこまで「推す」かを躊躇したりのジレンマが有ります。

(強引な押しの強い営業はやっておりません)

しかしながら、不動産に2つと同じものは有りませんのでその点も踏まえて、お客様には積極的に動いて頂きたくお願いします。

~~話しは変わって・・・~~

本日・明日と“セレッソコート芦屋山手町”の新聞折込チラシを配布させて頂き、“即日案内会”を開催しています。

↓広告です

Photo

↑クリックすると大きくなります

お問い合わせ・内覧予約をお待ちしています♪

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2011年6月17日 (金)

地味な作業

昨日のブログで、「最近は新物件が1日平均10件近く出てます」と書いたのに、今日の新物件は5件と微妙ですね・・・。

梅雨で、雨が降ったり曇ったりでなかなか良い物件写真が撮れません。

雨の日に撮影した写真を、本日は結構な件数分を撮り直しました。

撮り直しても曇りか微妙な晴れなので、あまり達成感は有りません。

他に物件詳細の文字情報なども修正していました。

地味な作業ですが、ホームページの“質”が上がるように努力しています。

お問い合わせをお待ちしています!

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2011年6月16日 (木)

3月・4月<5月・6月 芦屋市・西宮市の不動産市況

地震の影響で3月・4月の不動産の動きは悪かったですが、5月・6月と活発に動くようになりました。

成約数も販売開始分も多いのですが、分かり易いところで言いますと弊社ホームページ/トップページの右上に掲載している“更新履歴”を見ると1日平均で10件近い物件が出ているのがお分かり頂けると思います。

Photo

↑右上の“更新履歴”です(クリックすると大きくなります)

また、ここ1週間で一般物件で52物件、会員物件で69物件が新規物件として出ており、ここ1週間以内に出た物件の中で3件は商談中になっています。

気になる物件は早めに、お問い合わせ・内覧して頂きますようにお願いします。

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2011年6月14日 (火)

電気について考える

今夏は関西でも電力不足する予測となっています。

ワタクシも何か取り組まないといけないと思いまして・・・

Photo

↑USB電源の小さな扇風機

これを使用して、事務所ではエアコンを控えめに使用したく思っています。

充電バッテリーでも動く扇風機も有るようです。

↓フォースメディアの扇風機

http://www.forcemedia.co.jp/products/forcemedia.html

これなら”電力需要ピークの時間はバッテリー駆動”、”ピーク以外の時間に充電”という事も可能で、停電時も利用可能です。

今日のニュースで非原子力なら一家庭あたりの電気代は月1000円アップとありました。

↓JIJICOM

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110613-00000156-jij-bus_all

ワタクシの個人的な感想は、一家庭で月1000円高なら非原子力だと思います。

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2011年6月13日 (月)

プラン図や施工例もお気軽にお尋ねください

土地や未完成の新築等をご検討頂く場合、完成イメージがなかなか解らないと思います。

土地でしたら、参考間取り図集などからその土地に合うような間取り図をご提供するか、

その土地に合った参考プラン図をすぐに作成します。

新築一戸建て住宅などなら、仕様書やパースでの説明と施工例現場の案内などをさせて頂きます。

“セールストーク”でご説明するのではなく、“説明出来るモノ”や“現場”を見て頂いてご理解頂けるように努めています。

気になる物件が有りましたら、お気軽に上記のようなご希望をお聞かせください。

“イメージ”で理解してもらうのではなく、“見て・触れて・感じてもらえるように”努力しています。

(どこかで聞いたセリフのような・・・(笑))

お問い合わせをお待ちしています♪

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2011年6月12日 (日)

セレッソコート芦屋山手町 マンション 阪急「芦屋川駅」 JR「芦屋駅」 

本日は芦屋市山手町にある「セレッソコート芦屋山手町」の新物件をご紹介します。

平成15年7月築の90.81㎡ある3LDKで、3階のお部屋で芦屋浜~神戸港と六甲山を望む眺望が有ります。

室内は丁寧にお使いでうペット飼育可です。

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↑建物外観

Photo_3

↑間取り図(クリックすると大きくなります)

物件価格は4180万円で、敷地内駐車場権利は別途300万円で御座います。

(駐車場は要・不要をご選択ください)

お問い合わせをお待ちしています♪

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2011年6月11日 (土)

芦屋市春日町 売り土地 阪神「打出駅」

本日は新規の売り土地情報です。

芦屋市春日町で約110㎡(約33坪)の土地分譲を開始します。

阪神「打出駅」徒歩3分の閑静住宅街です。

聞いたばかりの情報なので、詳細は直接お尋ねください。

お問い合わせをお待ちしています♪

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2011年6月10日 (金)

写真のアスペクト比ってご存知ですか?

元々コンパクトデジカメ(コンデジ)で物件写真を撮影していたのですが、室内撮影の為の広角レンズでの撮影や眺望の有る物件のズーム写真などを撮りたくて、去年に“一眼レフカメラ”(SONY/NEX-3)を購入しました。

初“一眼レフカメラ”購入で、アスペクト比というものを知りませんでした。

コンパクトデジカメは横4:縦3の4:3に対して、一眼レフカメラは横3:縦2の3:2で撮影されます。

一眼レフは横長のパノラマ写真に近い写りですね。

弊社のホームページではコンデジに合わせた4:3で掲載される枠が出来ている為に3:2の一眼レフで撮影すると縦:横が違い、写真掲載スペースに空間が空いてしまうのです。

それを変換するソフトも有るのですが、カメラがとにかく小さくてサイズ変換の手間の必要の無いコンデジを再購入する事にしました。

NIKONのCOOLPIX/P300という機種ですが、レンズが明るく暗い室内や逆光にも強いとの事で購入に至りました。

Sp1140192

↑左側NIKON/P300 右側SONY/NEX-3(別に望遠ズームレンズと広角レンズ有り)

これから色々試して撮って行こうと思っています。

↓(写真の)アスペクト比/ウィキペディア

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A2%E3%82%B9%E3%83%9A%E3%82%AF%E3%83%88%E6%AF%94

余談ですが、L版の写真印画紙でプリントすると横127×縦89のサイズになります。

上記の中間でどちらにも当てはまらないんですね。

理由が有るのか、奥が深いですね。

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2011年6月 9日 (木)

西宮市/阪急神戸線「夙川駅」 あんばい ミシュラン1つ星のお蕎麦屋さん

本日は仲の良い同業者さんとコラボで書かせて頂いている「関西の不動産屋さんがオススメするうまいもんブログ」にブログを書かせて頂いています。

今回は西宮市の阪急「夙川駅」近くにあるミシュラン1つ星のお蕎麦屋さん「あんばい」です。

Photo

↑店舗外観

Photo_2

↑そばセット

本文は「関西の不動産屋さんがオススメするうまいもんブログ」で書いています。

是非そちらをご一読ください!

コチラ→関西の不動産屋さんがオススメするうまいもんブログ

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2011年6月 7日 (火)

芦屋市・西宮市の売却物件を大募集! お買い替えも♪

今年はお買い替えのお話し頂いている件数が多いです。

買い替えや単純売却など、査定もお気軽にお申し付けください。(もちろん無料です)

過去10年以上の売買事例のデータを保管しており、売買事例や最近の動向を踏まえたアドバイスをさせて頂いています。

また、弊社ホームページのトップページ上で下記のような入口を追加して、「ご売却の流れ」を説明させて頂いています。

Photo

↑右側の赤い丸で囲まれたところ(画像をクリックすると大きくなります)

弊社ホームページ・トップページの上記をクリックして頂くと一般的な「ご売却の流れ」のページが開きます。

一度チェックしてみてください♪

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2011年6月 6日 (月)

仲介手数料値引業者

最近2~3件ほど下記のような出来事が有りました。

お客様「○○町の物件はまだ有りますか?」

ワタクシ「物件のほう有りますよ」

お客様「他社で聞くと売れたと聞いたのですが・・・」

そのお客様にどこの不動産業者から「売れた」と聞いたのか聞き、その物件の担当者に上記の出来事を話すと「仲介手数料値引きをしている業者さんには「売れました」と言ってお付き合いしていません」との事。

大手不動産業者の中でも実はそういった“仲介手数料値引業者とは取引していない”という業者は有ります。

ワタクシは14年以上不動産仲介業を芦屋市・西宮市でやっていますが、その当時も仲介手数料値引業者は存在しましたが、その業者は現存しません。

現在仲介手数料値引をセールストークに営業している会社は、開業5年以内の会社ばかりだと思います。

仲介手数料値引きが良いか悪いかのワタクシの見解は別にして、「そんな業者と横並びで商売しない」という業者が多数存在するのは事実です。

仲介手数料は値引くが、他の名目を付けて別請求する業者も存在するのも聞きます。

今日のブログは誰かの悪口を書きたかったのではなく、「売れました」という言葉の裏側にある真実をお知らせしたくて、書かせて頂きました。

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2011年6月 5日 (日)

ありがとうございます!

先日頂き物のブログを書きましたが、他に頂いていますので書かせて頂きます。

その1.大阪市北区の出入橋にある“きんつば屋”さんのきんつば

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↑賞味期限は短いです

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↑包装紙を開けたところ

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↑どんな味?

何個でも食べられそうな甘すぎない味で美味しかったです。

A様、有難う御座いました!

その2.ゴールデンウィークにパリに行かれたおみやげのチョコレート

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↑パッケージ

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↑パッケージ裏面

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↑色々な味が楽しめました

大人の味わいでした、美味しかったです。

M様、有難う御座いました!

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2011年6月 4日 (土)

ライオンズマンション芦屋伊勢町壱番館 芦屋市呉川町 中古マンション

本日は芦屋市呉川町の中古マンション「ライオンズマンション芦屋伊勢町壱番館」をご紹介します。

閑静住宅街で子育てセンター・徒歩1分、芦屋保健福祉センター・徒歩1分、コープ浜芦屋店・徒歩2分、芦屋市立図書館・徒歩1分、芦屋中央公園・徒歩3分など大変便利な立地です。

3室が南向きの明るいお部屋で、2280万円で以前から販売中でしたが300万円の値下げで“1980万円”になりました。

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↑外観

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↑エントランス

Photo

↑間取り図

お気軽にご内覧ください♪

追伸:上記物件と同じ町内「芦屋市呉川町」で一戸建て情報も有ります。

お気軽にお尋ねください。

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2011年6月 3日 (金)

火災報知機

このブログでは政治の事などワタクシ以上にお詳しい方もご覧頂いていると思ってあまり書かないのですが、解散総選挙とか、辞めると言ったとか言わないとか・・・与党も野党もなく国会議員全員が、震災復興と原発処理に全力を注いで頂きたいです(怒)。

この6月より住宅に火災報知機の設置が義務づけられました。

我が家でも取り付けを検討しているのですが、安い商品は2000円台から有り、取り付け後に気になる電池寿命も10年以上持つものも有りますね。

ビス1~2本で簡単に取り付け出来て、親機と子機の連動も可能です。

3階建てや大きなお家でしたら、親子で連動している方が警報音が聞こえますね。

今後、火災報知機を取り付けていると火災保険が割引になるとか、ならないとか・・・。

例えば3LDKのお住まいなら4個取り付けて費用が1万円からの保険とも考えてください。

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2011年6月 2日 (木)

クールビズします!

昨日から6月で、暦では夏となりました。

今年はスーパークールビズを弊社でも推奨させて頂きます。

“ノージャケット”“ノーネクタイ”の対応をご了承ください。

また、事務所のエアコンなどは節電を考えた使用となります。

話しは変わりまして本日、芦屋市内の某同業者さんに花を届けました。

Sp1140029

↑小さいですが胡蝶蘭です

老舗業者さんですが、分社化されて元々から有った会社が移転しました。

○○社様、これからも宜しくお願い致します。

物件情報も頂いていますので、お客様は物件情報チェックをお願いします!(笑)

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