以前から弊社ホームページのトップページでは「小学校区から探す」という小学校区で物件探しが出来るアイコンが有りました。
この度、「中学校区から探す」を追加して、本日は芦屋市内の物件から情報を登録していました。
西宮市から何故登録しなかったのか？
芦屋市は○○町なら□□中学校と決まっています。
西宮市は同じ町内でも中学校区が変わります。
（ちなみに西宮市は小学校区も町内の中で変わりますが・・・）
△△通りから北側は××中学校区、△△通りから南側は◇◇中学校区と変わります。
あるいは１番街区～５番街区は××中学校区、６番街区～１０番街区は◇◇中学校区と変わります。
１物件、１物件が手作業の入力です。
数日で完成しますので、今しばらくお待ち下さい！
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本日は西宮市南部の住宅地についてです。
一昨日のブログの続きでもあります。
阪神間の沿岸地域やその他の沿岸地域でも、不動産取引でいうところの都市計画区域で区分すると「工業地域」や「準工業地域」が含まれているところが多いです。
そういった環境に影響されると懸念されるところほど住宅地としては不人気です。
弊社営業エリアでは一番環境に影響される「工業地域」はなく、一部に「準工業地域」があるのみです。
ただ西宮市のこの地域「準工業地域」に実際にどんな工場があるかと言うと一番は酒造工場（酒蔵）で、その為に「準工業地域」に指定されているという理由がほとんどです。
現在は日本酒をの消費量が減っている為に酒蔵の土地が売却されて、マンション用地等に変化しているところも多いです。
現実的には弊社取扱いの西宮市南部地域の小学校区である香枦園小学校と浜脇小学校は人気の校区です。
西宮市や芦屋市以外から西宮市の物件を見に来られる方は、「沿岸部＝環境の良くない場所」と思われず、物件探しをして頂きたく思います。
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今日もまず写真から↓
西宮市立・浜脇小学校の教室が不足して、校舎増築工事の最中です。
日本全体では「少子化」と言われて久しいのに西宮市では子供の人口は増えていて、小学校の教室が足りなくなり、「受入困難地区」「準受入困難地区」「予測地区」の３つの指定校区が有ります。
受入困難地区…大社小学校区
準受入困難地区…浜脇・高木・用海・甲子園浜小学校区
予測地区…甲東・瓦林・鳴尾北・香櫨園・甲陽園・上ケ原・南甲子園・広田・段上西小学校区
弊社の営業エリアで言いますと「大社小学校」「浜脇小学校」「香櫨園小学校」「甲陽園小学校」が当てはまります。
西宮市が子育て世代に人気のエリアで、私の個人的な感想では弊社営業エリアの上記学校区は「受入困難校区＝人気の校区」ともいえます。
それ以外の理由は空地が多く開発が進んだエリアというところでしょうか？
他の市より西宮市は「人気」「不人気」の差が大きいです。
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今日はまず、夙川～苦楽園口にあるマンションの前にあった旗の写真を↓
「アウトレットマンション」なんて言葉以前は無かったですね。
こんな単語が使われるようになったのはここ１年ぐらいでしょうか？
新築分譲をして売れ残ったマンションを別の不動産会社が買い取って、値下げした価格で売っています。
この物件は「買い」なのでしょうか？
安くてお得かもしれません。
しかし、下記のような事も実際にありました。
１．買い取って「アウトレットマンション」として売り出していた不動産会社が売れずに倒産した。
２．上記「１」を理由にまた別の不動産会社が買い取って再値下げした。
３．旧価格で買った人と新価格で買った人の間で問題が発生する。
別の話しをすれば「西宮北口駅」徒歩圏のマンションで建設中に建設会社と不動産会社が倒産した為、半年以上放置されているマンションもあります。
新築マンションの全てが悪い訳ではありません、慎重にご検討下さい。
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もうすぐ梅雨が明けて８月となります。
不動産業界では８月はお盆休みもあり、１年で一番契約件数の減る月となります。
ただ下記のような事も言えます。
１．弊社で言えば去年の冬から今年の春までは景気のせいで契約件数も減りましたが、春以降は「景気が底を打った」というアナウンスもあり物件が活発に動いています。
中には新規物件が出て１週間で売れるという事も多々あり、せっかく物件をご覧頂いて検討して頂いていたのに別のお客様が先に申し込みをされて、購入頂けなかったというケースも数件ありました。
８月ならじっくりと相談・検討して頂けるかもしれません。
２．不動産の動きが活発になるのは春と秋です。
８月から「下調べ」の意味も込めて物件をチェックされてはいかがでしょうか？
１件の物件をご覧になられて「この物件は良いですよ」と営業マンに言われても比較対象が無いと判りませんよね。
弊社は８月１２日（水）～１６日（水）までお盆休みを頂きますが、夏バテせずに頑張っていこうと思っています。
お問い合わせをお待ちしています！
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本日、２００９年（平成２１年）７月２５日は芦屋サマーカーニバル・芦屋花火大会が南芦屋浜の総合公園周辺で開催されます。
午前１０時からキッズサッカー大会が開催されて、午後１時から縁日、午後３時からＭＢＳ１１７９ラジオの中継番組も始まり吉本のお笑い等もあり、夜８時～８時３０分まで花火大会となります。
今年は花火が上がる目の前の南芦屋浜・潮芦屋ビーチが有料観覧席になりました。（財政難のようです）
私も仕事をスムーズに済ませて、花火大会だけは行こうと思っています。
↓芦屋サマーカーニバル・芦屋花火大会の公式ホームページ
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２００９年（平成２１年）７月２４日（金）２５日（土）は芦屋市春日町にある打出天神社で天神まつりが開催されます。
２日間の夜は境内に夜店が出て賑わい、２５日はだんじりが神社の界隈を回ります。
↓下記写真は７月２４日（金）午前１０時撮影
弊社と我家は打出天神社の氏子で、お祭で無料配布される「うちわ」の寄付をさせて頂き、弊社の広告掲載がされています。
是非、打出天神社にお立ち寄り下さい！
↓芦屋市春日町・打出天神社の地図
↓一般の方のお祭紹介
http://www.trans-usa.com/ashiya/danjiri.html
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弊社では遠方からお越しのお客様には各駅にお迎えに伺い、送迎をさせて頂いています。
阪急芦屋川駅でお待ち合わせをするとたまにこんな事を聞かれます。
「登山かハイキング姿の方を多く見ますがどちらに行かれるのですか？」とのご質問。
六甲山に登られる方たちです。
ルートの一例ですが、芦屋川沿いの街中を抜けて高座の滝→ロックガーデン→風吹岩→東お多福山→六甲山・最高峰と登ります。
実は六甲山という山は無く、六甲山系の最高峰の山は「六甲山最高峰」となります。
帰りは山の反対側を下って有馬温泉で一風呂浴びて、芦屋まで戻るバスが有りますので、それに乗って帰るというルートがおススメです。
但し、ロックガーデンの登りは急で梯子やチェーンを掴んで登る必要があり、注意が必要です。
その先の風吹岩や東お多福山からの眺望は絶景で、芦屋市内や神戸市内を一望できます。
初心者の方でしたら東お多福山までの往復か、奥池に下ってバスで芦屋川駅まで帰るのも一案です。（逆コースが更に楽です）
先日、北海道の大雪山遭難事故も有りましたので、十分ご注意して登って下さい。
私も何度か登った事が有りますが、シーズン的には紅葉の秋がベストかと思います。
↓六甲山本格登山のススメ
http://www.rurubu.com/book/article/domestic/20061109/index.asp
↓六甲山登山コース
http://route.alpslab.jp/watch.rb?id=50aa743f9cacedbe61658f3d67bf9a99
追伸：７月２３日（木）は出張の為、ブログはお休みさせて頂きます。
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西宮市のホームページで調べ物をしていると｢西宮市の広報の動画ライブラリー」がありました。
いろいろ西宮市の事を調べたければ役に立つと思います。
「町名の由来」も調べる事が出来ます。
動画を再生するにはRealPlayer(無償版）が必要です。
RealPlayer→http://jp.real.com/?mode=basic
↓広報動画ライブラリーhttp://www.nishi.or.jp/homepage/shicyo/koho/library/library.html
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銀行から見て良い条件のお客様には「最大１．６％の金利優遇」など、その銀行の有利性をアピールして顧客獲得を目指しています。
また、その逆でお客様を選別している場合もあります。
上記の理由から仲介業者によれば「住宅ローンの事前審査に通っているお客様の商談を優先します」という業者さんも多数有ります。
購入希望のお客様は「良い物件を探す」という事を一番に考えます。
売却希望のお客様は「スムーズに問題なく売りたい」と考えます。
商談を進めると「住宅ローンの審査が通らない」という事は多々有ります。
「いくら借り入れできるか？」を事前審査で確認してから、借入額可能額に応じた物件を探すのも一つの方法です。
住宅ローンのご相談もお気軽に！
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弊社駐車場の前の道路と敷地の境界にある「淵石」（コンクリート製の断面がアルファベットのＬ字状のもの）の割れが目立ってきた為、芦屋市役所に「修理してもらえませんか？」と今週の月曜日の午前中に電話をしました。
するとその午後には道路課の方が見に来られて、「直します」・・・「後日実際に作業するものが来ますで宜しくお願いします」という回答。
その翌日に実際に作業をされる方が来られて、「明日作業をしますが、いいですか？」との事で、お願いすると翌日に修理完了しました。
「お役所仕事」なんて言いますが、たった３日間で修理完了とは驚きです。
芦屋市役所・道路課の皆様、有難う御座いした！
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京都の夏の風物詩として有名なのが、鴨川沿いの納涼床(ノウリョウユカ)です。
それ以外に京都市左京区の鞍馬（鞍馬天狗や鞍馬神社が有名ですね）には、貴船の(カワドコ)があります。
・・・という事で、京都では実は「トコ」と「ユカ」では違う意味なのです。
１４日（火）の夜は親しい不動産屋さんの集まりで、鴨川の納涼床がある創作中華料理のお店「The風南」に行って来ました。
中華の枠組み気にせずを京都的アレンジしたお料理でした。
↓The風南
http://www.hotpepper.jp/A_20100/strJ000017856.html
皆様には是非、鴨川と貴船の両方行って頂きたく思います。
↓貴船のお店
集まって話した事はとは言いますと「日本の不動産業の有り方を考える会」という会を発足しましょうという内容です。
・・・１歩も２歩引いてしまう「名前」ですね。
別タイトルは「不動産業で共に学び、共に栄える事」という事で、平たく言うと「真面目に積極的に営業している不動産会社の会」で、「お互いに情報共有をして、より一層お客様の立場に立った仕事が出来て、顧客満足度の高い会社を目指そう」という会です。
弊社ホームページのトップページにもバナーを貼らせて頂きましたので、今後とも宜しくお願い致します。
↓日本の不動産業の有り方を考える会
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先日少し書きましたが芦屋市呉川町でプレハブ造２階建ての建物の付いた売り土地を販売させて頂きます。
建物は現在も使用されており、倉庫や事務所に利用可能です。
売り土地をお探しの方も間口の広い整形地ですので、色々なプランが考えやすいと思います。
是非一度現地をご覧下さい！
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我家のもうすぐ３歳になる息子は大のきかんしゃトーマス好きです。
下記写真のような小さなシリーズやプラレールなどまでおもちゃだらけです。
調べたら下記２つに目に留まりました。
１．富士急ハイランド・トーマスランド↓
http://www.fujiq.jp/thomas/index.html
富士急ハイランドの遊園地内にトーマスランドがあるようです。
１泊２日で行くなら行けそうです。
旅行を検討しようと思います。
２．イギリス発のマンガで、イギリスではトーマスなどに模して製作された本物のサイズの機関車が実際に走っています。
これには驚きました。
↓イギリス・ウォータークレスライン公式サイト
http://www.watercressline.co.uk/ttte_j.htm
↓一般の方のブログです。
http://4travel.jp/traveler/mizuka/album/10100962/
イギリスまで行くのはちょっと無理です。
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最近、内覧して頂いた中古マンションの物件資料を見たお客様からこんな質問を受けました。
「来年に修繕積立金の月額支払金が上がるようですが、天井知らずで上がるんですか？長期の計画とか有るんですか？」という疑問です。
ご覧頂いた物件は築４年のマンションで、５年目から順次計画的に修繕積立金が上がる長期修繕計画表が有りました。
具体的には新築時１～４年目が３３円/㎡が５～９年目が１２６円/㎡へと約２．６倍のアップですから、この部分だけを見ると「どれだけ上がるの？」という印象ですが・・・。
仮に７０㎡の物件だとすると２３１０円/月が８８２０円/月に上がるという事になります。
実際には下記の表のように築３０年までの長期修繕計画が組まれており、築３０年の時点まで５年毎の金額アップがあるのですが、２５年～３０年時で２３０円/㎡ですからどこまでも上がるわけではなく、計画的に大規模修繕等もしてマンションのクオリティを保ちながら維持されていきます。
もちろん３０年がマンションの寿命ではなく、そこからは「その時の状態に応じた修繕計画を立てていく」という事になります。
ご理解、ご安心を頂けたでしょうか？（笑）
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本日、お客様にご説明した事を書かせて頂きます。
平成２１年１月１日から平成２２年１２月３１日までに不動産取得資金の贈与を受けた場合の控除額が、５００万円＋１１０万円（基礎控除）＝６１０万円に控除額が拡大されました。
また、相続時精算課税を利用すると３５００万円＋５００万円＝４０００万円が控除対象額となります。
個別に条件が変わりますので、詳細につきましてはお気軽にお尋ね下さい。
私もこんな額の贈与を受けたいです（笑）。
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遊びネタが続き、不動産情報をチェックして頂いている方には申し訳有りません。
７月２５日（土）は毎年恒例の「芦屋サマーカーニバル」「花火大会」が開催されます。
今年も潮芦屋ビーチで花火大会は開催されるのですが、ビーチエリアの入場は有料との事。
企業協賛金や市民からの寄付金のみでは運営が困難になったのでしょう。
ラジオ番組が来て、縁日やキッズサッカー大会等もあります。
花火大会は２０時～２０時３０分までの開催です。
仕事を段取り良く済ませて私も見に行きたいと思っています。
↓芦屋サマーカーニバル２００９・オフィシャルサイト
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まず、弊社のエースホームブログへ７万アクセスをして頂きまして有難う御座います。
これからも有意義な情報発信が出来るように頑張りますので、今後とも宜しくお願い致します。
7月17日（金曜）～8月16日（日曜）の間は神戸市主要観光施設が無料開放（入場料無料）される「行こう！神戸キャンペーン」が開催されます。
新型インフルエンザにより風評被害を受けた神戸ですが、夏の神戸観光を楽しんでいただくために神戸市が費用負担をして、盛り上げようという企画です。
私は子供を連れて家族で「須磨海浜水族園」と「王子動物園」と「神戸ポートタワー」と「風見鶏の館」に行きたく思っています。（欲張りすぎ？）
土・日は大変な混雑になるかも知れませんね。
我家は水曜日が定休日なので、どんな混み具合になるのか？と思っています。
↓「行こう！神戸キャンペーン」のホームページ
http://www.city.kobe.lg.jp/culture/kobe/index.html
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２０００万円台と３０００万円台の中古マンションの動きが早いです。
ここ１週間でこんな話がありました。
１．週中に新規で売りに出された物件を週末に見てもらおうと予定を組もうとすると「商談中」になっていた。
２．物件のお問い合わせが有り、その２物件は先週末にまだ有った物件なのに「商談中」になっていた。
３．あるオープンハウス中の物件を案内すると「今日６組目の来場です」と物件担当に言われた。
４．案内した物件を気に入ってもらえなかったのですが、その旨を月曜日に物件担当に電話して伝えると「その物件は土・日で２０組の案内がありました」と言われた。
政府が「景気は底を打った」とコメントしたのが大きいのでしょうか？同じように物件案内をさせて頂いていても、お客様の積極さが凄いです。
特に中古マンションをお探しの方は、気になる物件はお早めにご内覧下さい！
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本日、午前１１時すぎに事務所で仕事をしていると「なんか変な匂いがするなぁ」と思いつつ、忙しかったのであまり気にせず事務仕事をしていました。
すると弊社の前を消防車がサイレンを鳴らして通り、パトカーが通り、救急車が通り、警官の乗ったバイクが通り・・・（驚）
事務所の前に出ると弊社向いの兵庫県立芦屋高校から煙が出ています！
消防車は合計５台ほど来ましたが、実際にホースを出していたのは１台だけで、ボヤ？だったようです。
どうなるのかと思いましたが、大事には至らなかったようです。
出火原因はわかりませんでしたが、一様一件落着です。
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弊社営業エリアでは公営の市民プールが３ヶ所あります。
西宮市の樋之池公園プールと芦屋市の朝日ヶ丘公園市民プールと海浜公園プールです。
ブログの右下に勝手についてくる「検索フレーズランキング」で１位が「樋之池公園プール」です。
不動産以外のフレーズで引っかかっているのは微妙ですが・・・良しとしましょう！（笑）
３ヶ所とも７月１日（水）からオープンしていて８月３１日（月）までです。
料金は下記です。
樋之池公園プールは３歳以上２５０円、大人５００円
芦屋市の朝日ヶ丘公園市民プールと海浜公園プールは４歳以上２００円で大人が４００円
・・・芦屋市の公営プールの方が安いですね
2点注意点があります。
朝日ヶ丘公園市民プールは平日の午前中は水泳教室の為に午後からの一般開放となります。
海浜公園プールは屋外プールが公営の市民プールで、屋内は民間経営の別料金のプールとなります。
また、海浜プールは７月１０日（金）までの平日営業はやっていませんのでご注意下さい。
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昨日の夜だと思いますが、弊社ホームページへのアクセス数が１２０，０００アクセスを超えました。
実は現在午後１０時４０分で既に１２０，２７５アクセスとかになっているので、もう過去の話のようですが・・・。
ちょっと統計をとってみました。
エースホーム・ホームページ↓
６月の総アクセス数９，６６７アクセス、１日平均３２２アクセス、最低２８３アクセス、最高３９１アクセス。
エースホームブログ↓
６月の総アクセス数５，３３６アクセス、１日平均１７８アクセス、最低１０１アクセス、最高２３９アクセス。
実は過去最高記録です。
皆様に愛される（？笑）ホームページとブログになるように頑張りますので、今後とも宜しくお願い致します！
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まず１点お知らせを・・・。
弊社が管理している西宮市菊谷町の月極駐車場（貸しガレージ）の全ての枠の契約が終わり満車となりました。
ご契約頂いた方、有難う御座いました。
本日は芦屋市呉川町の新物件のご紹介をします。
現況、プレハブ造２階建ての事務所兼倉庫の付いた売り土地です。
間口の広い整形地で、約３０坪有り価格は２７００万円です。
是非一度ご覧下さい！
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本日２度目の投稿です・・・今回はマジメなお話しです（笑）
昨日、１年に一回公表される路線価が発表されました。
新聞に掲載されていたのは去年と比較して芦屋市船戸町－１．６％、西宮市北口町－１．８％でした。
近畿全体で言いますと全体平均が－３．７％で近畿圏の中で兵庫県の下がり幅が一番小さく－１．９％でした。
という事は近畿圏の中で兵庫県が一番下がり幅が小さく、芦屋市と西宮市はその中でも平均より下がっていないという優秀（？）な立地です。
計る物差しが違いますが、自動車などは去年と比較して－２０数パーセントダウンとか－４０数パーセントダウンといわれているのと比較すると土地や住宅はこの不況といわれる中で、実はそれほど影響を受けていないと思いませんか？
目立つのは新築マンションの売れ残り？（弊社営業エリアではあまり有りませんが・・・）
去年末から今年の年初にかけては確かに下がりましたが、そこからは下がっておらず物件数は売れるほうが多く減っていると思います。
住宅ローン控除という有利な条件も御座います・・・是非ご相談を！
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昨日の弊社定休日は西宮市にある「阪急西宮ガーデンズ・西宮阪急」に行ってきました。
今日がバーゲン初日、去年の１１月にオープンしてバーゲンは初めてなのでしょうか？
通常は自宅から１５分前後で車で行く事が出来るのですが、午前１０時に自宅を出発して車を降りたのは午前１０時３０分過ぎ・・・入場渋滞です。
店舗に入るとレジに並ぶ人の多いこと！
私は買物をせず子供と遊んでいましたが、後で妻に聞くともうすでに売り切れている商品もあったとか・・・。
公共機関で行った方が良いと思いますが、車で行かれるなら考慮して行かれた方が良いでしょう。
売り切れも覚悟して？
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