芦屋市 西宮市 新築マンション 続編

本日も昨日のお話しの続きを・・・。

芦屋市で新築マンションを分譲している業者さんによるとここ最近まで芦屋市の条例で「新築マンションを分譲する際は一戸当たりの平均床面積を８０㎡以上にする事」と規定されていたのが、現在は「新築マンションを分譲する際は一戸当たりの平均床面積を９０㎡以上にする事」と規定されるようになったそうです。

広いマンション＝高いマンション・・・では今のご時勢、新規のマンション分譲は難しいでしょう。

新規マンションの減少予測は西宮市にも当てはまります。

下記の要因が新規分譲を難しくさせています。

１．高度規制などの規制が厳しくなりタワーマンションなどが建てるのが困難になった。

２．大規模の建物（マンションなど）の形状の規制が追加された。

３．小学校区によっては受け入れ困難地区があり、その地区のマンションの新規分譲が不可となった。

西宮市ホームページ・参照↓

http://www.nishi.or.jp/contents/00009926000500055.html

http://www.nishi.or.jp/contents/00006858000300027.html

新規企画の新築マンションを探されている方・・・中古マンションもご検討してみてはいかがですか？

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芦屋市 西宮市 新築マンション

ここ１０日ほどで芦屋市と西宮市で新築マンションを分譲する業者の営業の方が、２人来社されました。

話しに来られたのは弊社にもお客様がおられれば新築マンションを売って欲しいとのお願いに来られたのですが、その中で私が興味深く聞いたお話しを・・・。

（ちなみに新築マンションは基本的に分譲業者が直接販売されますが、売れ残ったりすると仲介業者でも販売します。仲介手数料はお客様からは頂きません。）

最近ネットで「○○マンションの情報」とかのサイトを一般の方が立ち上げて「長所」「短所」のコメントを書くというサイトも多いようですが、嘘も多いそうです。

実際には売れ残って１０％～１５％引きで売っている物件を「２０％引きで買った」とか「３０％引きでいかがですか？とオープンルームに行くと営業マンがセールスしていた」とか嘘の情報が飛び交って、販売している営業マンは困惑しているそうです。

今はネットで多種多様な事を調べられますが、真偽を疑わないといけない情報もあるようですね。

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本日は研修があります

本日は大阪で１日研修があります。

申し訳有りませんが、本日はブログを休ませて頂きます。

また電話やメールのお問い合わせに対しては、本日の夕方以降に対応させて頂きます。

別件ですが一昨日（火曜日）のブログですが、写真とブログの間隔が開きすぎておかしいです。

対処方法を確認しています。

お見苦しくて申し訳有りません。

不具合を確認しているのですが、直せなくて・・・。

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国道４３号線 環境対策 騒音

芦屋市と西宮市を東西に横断する国道４３線は騒音等の環境問題があり、色々と対策がとられています。

１．４３号線を車で走っていて頭上に走る阪神高速の高架を見上げると管状のパイプが一面に張り付いています。

これは騒音を吸収する役割を果たしています。

２．低騒音の舗装になっています。

４３号線が黒っぽい舗装で、接続道路はグレーっぽい色です。

３．これは最近知りました。

「アクティブ・ノイズ・コントロール」という装置で、阪神高速の遮音壁にスピーカーを取り付けてノイズの逆の音を出して、騒音を小さくするという装置です。

スピーカーやヘッドホンでこの機構が使用されている商品があります。

ご存知でしたか？

国道４３号線環境対策↓

http://www.acehome-joho.co.jp/

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今日も３話

本日も３つのお話しを・・・。

１．今年になって、半年前に初めてお問い合わせを頂いた・・・といったお客様も多いです。

平均すると物件探しをされているスパンが長くなっているのでしょうか？

２．弊社ホームページのトップページ（８物件）には売却依頼を受けて、掲載のリクエストを頂いて掲載している物件もあります。

購入相談だけではなく売却相談もドンドン受け付けています。

査定や税務上の御相談・・・なんでも御相談下さい！

３．電話でお問い合わせを頂いた方に多いのですが、会員登録のシステム・会員ページをご存知無い方がおられます。

本日現在、一般物件４９３件・会員物件８７７件です。

せっかくですから全物件ご覧下さい。

会員登録をお気軽にお願い致します！

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今週末

今週末の２４日（土）と２５日（日）のご報告を短編で・・・。

１．昨日に売り出された物件を２組のお客様に本日ご覧頂きました。

→気になる物件は早めにご覧下さい！

２．本日ご来店を頂いたお客様がおられましたが、私が案内中で留守にしていた為、対応出来ませんでした。

→ご来店有難う御座います、出来ましたらご予約をお願い致します、残念です・・・。

３．メールやお電話で○○に近い物件って有りますか？とお問い合わせが有ります。

→弊社は本日現在８７８物件を取り扱っています、もう少し具体的におっしゃって頂くとよりご希望に近い物件をご紹介出来ると思うのですが・・・。

皆様有難う御座います・・・宜しくお願い致します！

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住んでよかった街・西宮 住みたい街・芦屋

弊社の店頭には「住宅情報・タウンズ」というフリーペーパーのラックを置いています。

隔週発行で現在置かれている紙面を見ると「関西ウォーカー」や「西宮ウォーカー」を発刊しているウォーカープラスの投票結果が掲載されています。

関西で住んでよかった街の１位に西宮。

関西の住みたい街の１位に芦屋、４位に苦楽園、７位に西宮、９位に夙川となっています。

弊社の営業エリアが上位で嬉しくなります。（笑）

是非とも弊社営業エリアでの物件探しを！

ウォーカープラス↓

http://www.walkerplus.com/

西宮ウォーカー↓

http://www.walkerplus.com/nishinomiya/

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誤字・脱字・間違い

本日、弊社と同じホームページソフトを使う仲の良い兵庫県尼崎市の丸文不動産の上村社長から電話がありました。

エースホームのブログを見たよ、誤字・脱字・内容の間違いが多くないか？

とのご指摘です・・・・その通りです、申し訳御座いません。

最近の話題で間違っていたのは、例えば下記です。

「もうすぐ阪神大震災のあった日です」と書くべきところを「もうすぐ阪神大震災です」と書いていました。

「尼崎市は基本的に最低敷地面積の規定は有りません」は説明が悪かったです、「尼崎市は最低敷地面積の規定は全域で規制はありません」が正解です。

昨日でしたら１７１のアクセスを頂いています。

ブログを書いた後に再度読んで確認するとか、ご迷惑を掛けない様に努力します。

お許しを～。（笑）

兵庫県尼崎市の不動産のご相談は丸文不動産へ

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芦屋市 西宮市 市条例 都市計画

土地を購入して建築する場合、その町の法規に沿っ建物を建てなければなりません。

よくご説明させて頂くのが、「最低敷地面積」や「敷地境界の外壁後退距離」などです。

例えば最低敷地面積でいうと敷地１区画当たりの最低敷地面積が芦屋市・西宮市ともにそれぞれ別の規定で決まっています。

両市に隣接する西側の神戸市・東側の尼崎市ではこの最低敷地面積の規定は、地域全域には規制は有りません。

良い住環境を形成出来る一要因かと思います。

沢山の要件がありますので、申し訳ありませんが書き切れません・・・・個別にお気軽にお尋ね下さい。

下記も参考にして下さい。

芦屋市住みよい町づくり条例↓

http://www.city.ashiya.hyogo.jp/machidukuri/kaihatusidou.html

西宮市都市計画↓

http://www.nishi.or.jp/homepage/keikaku/

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エースホームのホームページをチェックして頂き有り難う御座います

本日お会いしたお客様が、こんな事をおっしゃられました。

「エースホームさんのホームページは毎日近くチェックしてますよ・・・・・ある日、朝・昼・晩とチェックしてみれば、毎回内容が更新されていてびっくりしました。」との事。

弊社ホームページは基本的には物件情報を午前中にアップして、午後から物件撮影をして写真をアップ、その他情報が入ればその都度アップと平均１日３回ぐらい更新しています。

勿論、日によって色々仕事が入りますので、上記の限りでは有りません。

おっしゃるとおり１日数回チェックして頂いて、価値は有るかもです。（笑）

気になる物件が有りましたらお気軽にメールでもお電話でも結構ですので、お問い合わせ下さい。

「会員登録」や「希望条件登録」・「物件案内希望」も受付けておりますので、宜しくお願い致します！

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銀行の金利優遇

今日は本日、銀行員さんが来られてお話ししていました内容を・・・。

去年末から銀行の貸出基準金利（店頭表示の変動金利）が下がってきましたが、銀行員さんいわく、「基準金利が２．４７５％で、例えば-１．６％の金利優遇をすると実質的な貸出金利は１％を切る事になります。この金利では銀行はやっていけません。」「金利優遇の幅は縮小していく方向です。」との事。

このような話しは、去年末からいくつかの銀行員さんから聞いていましたので、現実的になるのはもしかして近いタイミングかも知れません。

金利の違いによる支払い金額の差を計算してみました。

３０００万円を３５年借り入れる「ボーナス支払い無し」で「月々支払いのみ」の例です。

金利１．０％・・・月々８４，６８６円

金利１．２％・・・月々８７，５１１円

金利１．５％・・・月々９１，８５６円

金利１％と金利１．２％での差額は月々４，３４５円・総支払額の差額１，１８６，５００円

金利１％と金利１．５％での差額は月々７，１７０円・総支払額の差額３，０１１，４００円

となります。

是非、上記をご考慮頂きますようにお願い致します。

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住宅金利の動向

今日は現在の金利のお話しとその金利がどういう経緯で決まっているかというお話しを・・・。

銀行の変動金利の利率は去年１１月に２．８７５％から０．２％下がり２．６７５％になり、この１月に順次０．２％下がり２．４７５％になりつつあります。

この金利は銀行が企業等に融資する短期プライムレートに１％プラスした数字となります。

日銀ホームページ・短期プライムレート等の推移↓

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

銀行は日本銀行からも融資を受けて企業や個人（住宅ローン）に貸し出しますが、日本銀行から借りた「基準割引率および基準貸付利率（従来「公定歩合」として掲載されていたもの）との差額が利益（儲け）という事になり、ずっと一定の幅で来ている事がわかります。

日銀ホームページ・準割引率および基準貸付利率（従来「公定歩合」として掲載されていたもの）の推移 ↓

http://www.boj.or.jp/type/stat/boj_stat/discount.htm

短期プライムレート＋１％＝２．４７５％－基準割引率および基準貸付利率０．３％＝２．１７５％が銀行の利益です。

日本銀行が０．３％の貸し出しという事は、それ以下はもうほとんど無いという事になります。

住宅ローン金利の最低は上記日本銀行の貸し出し金利が「０」金利の時で２．３７５％だったので下がって０．１％でしょうか？

金利は底ですよ！

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物件の動きは早いです

本日あったお話しです。

お客様から希望されていた物件が本日出ましたのでお客様に連絡を取り、明日に内覧して頂く予約をしました。

ところが物件担当者から数時間後に連絡があり、本日内覧して頂いた別のお客様で売買条件の合意まで至りましたので、明日は残念ながら内覧して頂くことは出来ませんとの事。

今の時期は物件の動きが早いです。

景気が悪いといいますが、下記のような例えはあてはまらないでしょうか？

今までは８０点以上の物件が１ヶ月以内、９０点以上の物件が１週間以内に契約されていました。

今は８３点以上の物件が１ヶ月以内、９３点以上の物件が１週間以内に契約されています。

３点足らずの物件の動きが悪くなっていますが、良い物件は変わらず売れている・・・・と私は思うのですが・・・。

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西宮市苦楽園一番町・城山、売土地 芦屋市南宮町、売土地

始めに・・・。

去年から何度もお話しさせて頂いているお客様でも、弊社「ホームページ・会員ページ」を御存知で無い方がおられました。

是非会員登録をして頂き、全物件をご覧頂きますようにお願い致します。

わかり難いようでしたら、電話でもメールでもお気軽にお尋ね下さい。

タイトル通り西宮市の苦楽園一番町と城山、芦屋市の南宮町で弊社オリジナル新規お勧め物件が出ています。

詳細につきましては是非お問い合わせ下さい！

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兵庫県宅地建物取引業協会 芦屋・西宮支部 新年会

只今、午後１１時３０分です。

通常、このブログはたいてい午前中や昼間には書く時間が無い為、夕方か夜に書きます。

今日は午前・午後と物件案内やお客様宅訪問があり、また夕方からは冒頭タイトルの通り全国の８０％以上の不動産会社が加盟する「兵庫県宅地建物取引業協会、芦屋・西宮支部」の新年会が有った為、大変遅い更新となりました。

毎年地元の有力な方が訪れるのですが、今回は芦屋市の山中市長と西宮市の安富副市長（市長代理）や国家議員・市会議員の方など多数お越しになられていました。

「景気上昇には不動産の動きが活発になる事が重要」というのが皆さん必ずおっしゃられるコメントです。

今年は今まで以上に「低金利」で「住宅ローン控除の拡大」のメリットがあります。

何人かの同業者さんに聞くと「年初からお客様は結構動かれていますよ」という感想も多かったです。

弊社も丑年ですから一歩一歩頑張っていきたく思います。

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年賀状

今年も沢山の年賀状を頂きました、有り難う御座います。

「間違い」が多いです・・・（汗）。

下記、間違い例です。

◎弊社は「エースホーム」ですが「エスホーム」となっていました。

◎弊社は平成２０年４月に「西宮市寿町」から現住所の「芦屋市宮川町７番１７号」へ移転しています、旧住所へ発送されている方が多数あります。

◎私の名前ですが正解は「展之」ですが、「信之」や「展行」など結構な数の方が間違えておられます。（パソコンの変換ミスが多いと思います。）

人の振り見て自身を見つめ直して・・・もし当方からの年賀状で間違いがあればおっしゃって下さい。

これってなかなか言う機会が無いもので、ずっとそのままというのも多いですよね。

お気付きの方がおられましたら、訂正のほう宜しくお願い致します。

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新規会員・募集中！

１月１０日（土）、１１日（日）、１２日（月・祝）は弊社が今年初めて迎える週末で、今年が忙しいか暇かを占う（？）、気になる週末でした。

お蔭様で多数のメールや電話お問い合わせ・来店を頂き、物件案内等もさせて頂いた忙しい週末で「ほっ」としています、有難う御座いました。

また、せっかくお問い合わせを頂いたのに１日違いで成約となっていた物件も有り、物件が実際に動いている実感もしました。（お問い合わせ頂いたお客様・・・申し訳有りませんでした。）

「不景気を声高におっしゃられて消極的な方」と「前向きに物件探しをされている方」の２極化を感じるのですが、いかがでしょうか？

今年なってからの更新物件総数を数えましたら８５物件有りました。

営業日１日当たりの平均新規物件数が１７件登録されているという事になります。

上記は会員ページの物件数です。

弊社ホームページの物件数は本日現在「一般物件４４８件」で「会員物件８３８件」となっております。

会員登録がまだお済でない方は是非会員登録をして頂き、全物件をチェックして頂きますようにお願い致します！

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消防出初め式 阪神大震災

本日、芦屋川沿いを車で走っていたところ「消防出初め式」に出会いました。

もうすぐ訪れる阪神大震災の起こった日、平成９年１月１７日を思い起こしました。

安全祈願を願うばかりです。

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阪急 甲陽園 新築 一戸建

今日は寒かったですね、雨時々雪という天候でした。

こんな天気にも関わらず、物件を内覧して頂いたお客様、来店頂いたお客様・・・有り難う御座いました。

今日はお勧め物件のご紹介をします。

阪急・甲陽園駅まで徒歩１５分で阪急バスでしたら西宮北口と甲東園駅に行く事の出来る物件です。

４区画のうち３区画が有り（１軒成約済み）、全区画が南向きで敷地面積がそれぞれ約１００㎡（約３０坪）、建物面積が約９６㎡（約２９坪）のカースペースがそれぞれ２台分ずつある新築一戸建てです。

価格が３１８０万円からと大変魅力的な価格設定になっております。

弊社ホームページの下記の新着物件内に物件情報が御座います↓

http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/newk.html

是非一度ご内覧下さい！

               

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西宮えびす 十日えびす大祭 西宮神社 えべっさん

本日、西宮市社家町にある商売の神様、西宮神社の西宮えびす・十日えびす大祭に行ってきました。

神心深くは無いほうですがやはり商売を地元でさせて頂いている以上、行かなければなりません。

９日（金）、１０日（土）、１１日（日）がその日となりますが、土・日よりも時間が取りやすいので本日行ってきました。

午前中に行ったのですが、毎年よりも参拝者が多いような・・・。

午後に車でラジオを聴いていると「正月３日間の初詣の参拝者は例年より多く、不景気の神頼み・・・という事もあるのでしょう」との事。

・・・納得です。

毎年、茶店で甘酒とゆで卵を頂きますが時間が無く、パスしてしまいました。

えべっさんへ行かれるのでしたら公共機関で時間に余裕を持って行きましょう！

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明けましておめでとう御座います

明けましておめでとう御座います。

本年も宜しくお願い致します。

１月８日（木）の本日から平成２１年（２００９年）の弊社営業を開始しました。

今年も不動産探しのお手伝いを可能な限り出来るように頑張りたく思っています。

良きお付き合いを頂けますように宜しくお願い致します。

お陰さまで去年１年は忙しくさせて頂きましたが、本日も午前７時から仕事を始めて只今午後１１時４０分です。

今日は初日から来店や電話お問い合わせ・メールを多数頂きまして、縁起良く思っています。

景気が悪くても仕事が有ってこなしていけば、良い方向に進むのでないでしょうか？

新物件は多数アップしておりますが、写真を撮影出来ていません。

明日にはアップしますので、今年も宜しくお願いいたします！

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